Почему жилье может быть одним из наиболее эффективных классов активов 2020-х годов

Роберт Шиллер был одним из первых исследователей, когда-либо собравших долгосрочные данные о ценах на жилье в США. Это показывает реальное (после инфляции) изменение цен с начала 20 века:

Я не уверен, насколько точны цифры до Второй мировой войны или около того, но вы можете видеть, что значения разбросаны по карте с точки зрения долгосрочных циклов.

Я развлекаюсь с числами, но безумие смотреть на эти данные и осознавать, что с 1900 по 1996 год общая реальная доходность жилья в США составляла 10,7%. Это на 0,1% в годовом исчислении превышает уровень инфляции за 97 лет !1

Затем с 1997 по 2019 год реальные цены на жилье росли на 57%, или примерно на 2% в год. И эти цифры включают в себя последствия жилищного бума и спада.

Кто-то скажет, что жилье — это плохая долгосрочная инвестиция.

Несомненно, есть аргумент в пользу этого утверждения, если учесть все сопутствующие расходы, связанные с домовладением — налоги на недвижимость, содержание, обслуживание, страхование, ремонт, озеленение, закрытие и т. д. Владение домом связано с большим потреблением, чем практически любые инвестиции на планете.

Но это также непростой расчет, учитывая, что вам нужно жить где-то , и цифры становятся непростыми, если включить такие вещи, как кредитное плечо и подразумеваемая рента. К тому же, расположение и время могут повлиять на долгосрочные финансовые результаты, связанные с недвижимостью.

На прошлой неделе Бюро переписи населения США опубликовало обновленные данные о количестве домовладельцев в США до конца июня:

Посмотрите на всплеск данных. Это похоже на корзину Zoom, Peloton и Wayfair с конца марта.

Еще слишком рано говорить о долгосрочных последствиях пандемии, но одно можно сказать наверняка — это ускорение тенденций на рынке недвижимости. Я думаю, мы можем оглянуться на пандемию как на поворотный момент для рынка жилья.

Есть реальная возможность, что недвижимость может стать одним из доминирующих активов 2020-х годов. Вот несколько причин, почему:

Millennials. Молодые люди оседают в более позднем возрасте, потому что они дольше ходят в школу, столкнулись с жилищным кризисом и получили высшее образование во время Великого финансового кризиса и после него. Но со временем миллениалы собирались заняться взрослыми делами.

Это означает покупку дома, даже если это произойдет в более позднем возрасте, чем у их родителей. Миллениалы в настоящее время являются крупнейшей демографической группой в стране и будут доминировать среди наиболее распространенных возрастов в стране в ближайшие годы:

Самому старшему из этого поколения в следующем году исполнится 40 лет (к сожалению, это я). Большинство миллениалов в любом случае собирались купить дом, но пандемия для многих ускорила сроки.

А пандемия сделала больше места и двор более привлекательным.

Процентные ставки. Я много говорил об этом в последнее время, но ставки по займам никогда не были ниже:

Даже если цены на жилье выросли за это время, более низкие ставки по займам сделали вещи более доступными, чем думает большинство людей. И если ФРС поступит по-своему, похоже, что ставки будут оставаться низкими еще несколько лет.

Ограничение предложения. Похмелье от лопнувшего пузыря на рынке жилья 2000-х годов все еще ощущается, когда речь идет о предложении жилья в этой стране:

Количество новых частных домов на продажу, наконец, растет, но они все еще едва достигают уровня начала 2000-х годов, в то время как существующие запасы домов практически никуда не делись за все 2010-е:

Я предполагаю, что сочетание вышедших на пенсию бэби-бумеров, которым необходимо использовать свой самый большой актив (свой дом) для пенсионных фондов, и миллениалов, которым нужен дом, поможет этим цифрам расти в ближайшие годы.

И если строители не начнут расширять доступность домов, цены будут продолжать расти, чтобы учесть рост спроса.

Тенденция работы на дому. Я не готов призывать к смерти больших городов, как некоторые сейчас. Это заходит слишком далеко. В больших городах в долгосрочной перспективе все будет хорошо.

Но все же может быть неприятный переходный период, поскольку и работодатели, и сотрудники понимают, что им не нужно жить и работать в больших городах, чтобы быть продуктивными. Отделение сотрудников от определенного места позволит им переехать в более экономичные районы и потенциально изменить динамику жилищного строительства для большой группы людей.

Это случится не для всех, но для более опытных сотрудников я могу рассматривать работу на дому как следующее большое преимущество или льготу как вознаграждение в будущем.

Жилье — сложный актив, на который стоит взглянуть в масштабах страны, потому что в зависимости от региона и экономических результатов будут и победители, и проигравшие.

Но я думаю, что есть основания полагать, что рынок жилья станет одним из самых эффективных активов 2020-х годов, если эти тенденции сохранятся.

Дополнительная литература:
Как кризис повлияет на цены на жилье? Р>

1 Во многом это связано с количеством дефляционных паник и депрессий в начале 1900-х годов.

Print Friendly, PDF & Email

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *